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商品房買賣合同司法解釋
作者:管理員    發布于:2016-04-27 15:11:14    文字:【】【】【

商品房買賣合同司法解釋

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制定本解釋。

  【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據,我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規范文件,沒有一部是行政機構制定的法規或者規章,這說明此解釋的制作者對部分行政機構制定的法規及規章的穩定性并不認同,為了保證此解釋的合法性,作者只引用了相對來說級別比較高的法律。

  另外,本人在此做一點常識性解釋,根據《立法法》的規定,我國的規范性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務院部門規章和地方政府規章幾種,象建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規章。當然最高人民法院今天發布的這個司法解釋不在此列,它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規定:最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題,進行解釋,由于目前的糾紛多是由人民法院審理,所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效,所謂縣官不如現管啊。

 

  第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

  【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義,商品房大概只有在中國才有,它的作為房屋的一種,是相對于公房二手房來說;不僅如此,我們還給它賦予了新的內容,就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。

  中國的土地制度大概是歷史上最復雜的制度,中國的房屋制度可能是當代世界范圍內最為復雜的制度,而中國的房屋預售制度則為至今為止人類歷史上空前絕后最為復雜的制度,這項制度復雜到一個政府無法對它的運行規律進行有效的調整,無法將土地、房屋、預售納入到一項有效的法律體系中進行綜合的考慮,只能是出一個問題討論一個問題,它無法使立法者參考其他國家或者地區的立法內容,無法對現有的市場行為進行預測;有了商品房、有了預售,中國的房地產訴訟就永遠沒有消亡;可以說預售不廢,國難不已

  此條解釋讓人看起來還有點思考:什么尚未建成?什么叫已竣工?為了避免歧義,我認為還是未竣工已竣工作為分界點比較好,否則大家可以想一想:如果開發商給消費者一套房屋,什么都全了,就是電梯每天只能開2小時,此時房屋到底是處于什么狀態呢?

 

  第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

  【釋義】

  中國的預售制度由來已久,目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規范性文件進行調整,但是兩個文件對這項人類歷史上最復雜的行為的描述加起來總共只有17條,如果除去重復和無用的內容,則僅131100字,可謂大道至簡。

  高法的這項解釋是一種明顯的功利思想,相對于說雙方不到結婚年齡是非法婚姻關系,但是離婚前已經到達結婚年齡的除外;前三句認定預售許可制度的有效性,后兩句則認定了開發企業的變通性;所以有人說中國沒有辦不成的事情,關鍵看你怎么辦。

  對于消費者來說,如果想利用開發商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟,我勸你還是要快點行動,否則磨磨蹭蹭的等下去,等對方有了許可證后再訴訟,一切都晚了;因為《預售許可證》相對于《土地使用權證》、《房屋所有權證》來說,其取得的成本比較低,而且是低多了。

 

  第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

  【釋義】中國目前的房地產欺詐主要是通過廣告來完成的,而中國的消費者大概最相信的也就是廣告,所以房地產廣告成為中國目前廣告業的支柱產業;這種對廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理,使消費者行為方式非理智的重要表現,是消費者一切苦難行為的源泉。

  本來《合同法》第十五條已經規定了廣告內容可以作為要約或者要約邀請,如果作為要約的話,其內容應當作為合同內容兌現,否則將承擔違約責任。

  但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說:房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定。這一條看起來是保護了消費者,但實際上它的潛臺詞是說:如果廣告不寫入合同,那么廣告就不做為合同的一部分,開發商就不需要就廣告內容承擔責任,所以我想全體開發商都應當感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者,這是一種大智慧,一種將非法行為寫成合法行為的大智慧,我們普通人連這種膽量都沒有,而建設部的大師們不僅敢于將非法寫成合法,而且寫到讓普通人看不出來的水平,難道這不是一種大智慧嗎?

  幸運的是,起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫,否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智;更幸運的是,法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相,雖然只是恢復了商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定這一部分,但已經是巨大的進步了,我們要向法官們致敬。

  希望這一條最后直接改成廣告和宣傳資料應當做為房地產合同的要約,因為過長的定語使消費者難以理解,而且還會給欺詐者以更多開脫的機會;例如我現在就可以給有關人士出計一條:大家在廣告下面寫一行小字一切以最后完工為準或者本廣告內容尚未最終確定,那么此法律解釋的前提條件就喪失了,消費者也就無法再用內容確定來一條來要求開發商兌現承諾了。

  對于消費者來說,最保險的方法就是將一切寫入合同,具體方法可以參照《商品房買賣合同補充協議范本204條》。

 

  第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

  【釋義】定金合同是中國房地產業的一個特有現象,簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套,而收取了定金則將這個小套緊了緊,不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭,很多消費者不是為了房屋而購房,而是為了不使定金浪費而購房。

  這一條本來是想說,即使簽訂了定金合同,如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同,那么開發商應當退還定金,但是又覺得這樣寫好象太對不起開發商的良苦用心,所以又寫了果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理,那么,怎么叫做一方原因呢?怎么又叫未能訂立商品房買賣合同呢?消費者去了現場雙方沒有就合同的條款達成一致性建議,是不是就是未能訂立合同呢?此時是哪一方的原因呢?

  我想司法解釋是對現有的司法審判中可能出現模棱兩可的結果進行排除,將條件與結果進行確定,而一條司法解釋顯然沒有做到這一點,它不能解決目前大量存在的定金合同爭議,也就是說無法使消費者擺脫那個脖子上的小套。

 

  第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同

  【釋義】這一條是比較危險的,相當于確認了定金合同向買賣合同的轉化條件;法律或者司法解釋應當減少糾紛的,但是我想這一條則是相反的,它增加了糾紛。

  我們一般將定金合同稱為預合同,而將買賣合同稱為本合同,預合同實際上是給雙方一個退出的機會,使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為,所以各國都規定了預合同解除的內容,嚴格限制將預合同認定為本合同的條件,但是這一條里我們看不到這種法律思想,很遺憾。

 

  第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

  當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

  【釋義】中國房屋銷售登記備案制度來本就沒有法律規定,很多內容都是房屋管理機構為了掙那點登記費,在自己的文件中規定了合同必須登記這樣幾個字;殊不知,這種規定給多少企業創造了機會:開發商在預售時每平方米只收消費者三千元,利用這部分資金將樓建設成后,房價暫進可以漲到五千元,為了按照五千元的價格出售房屋,就要解除原來的預售合同,也就是要主動違約;怎么辦呢?其中一個最有效的理由就是沒有登記備案

  此條解釋可以說對癥下藥,基本上否定了登記備案制度的合法性,在目前登記制度沒有建立以前,是一種進步;當然,如果登記制度建立了再這樣寫,可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧,此一時彼一時也。

 

  第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。

  被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照本解釋第八條的規定處理。

  【釋義】本為這一個司法解釋全部都是寫商品房的,但是這里卻寫到了拆遷房,可見是因為拆遷問題到了非抓不可的地步了;我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐敗性了,當然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》,其中以十五條、十六條、十七條為最劣,簡直就是強搶豪奪。

  可憐法官們的一番苦心,他們不能直接出關于拆遷的解釋,只能在這里面提幾句,將補償安置房歸于商品房調整的范圍之內,可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫得更好一些,應當加一句被拆遷人有權選擇是產權調換,還是貨幣補償,否則今后拆遷企業都不進行產權調換了,這樣可以避開一個責任雷區

 

  第八條 具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

  【釋義】這兩天就報紙說商品房買賣欺詐已經可以做到雙倍返還,大家興高采烈地認為商品房已經可以適用消費者權益保護法的調整了,居然還有一位老教授在電視上也這樣說;我想說法律欺詐是最大的欺詐,大家一定要看清楚,《消法》第四十九條是說:經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。消法強調的是最低賠償要增加一倍,而本司法解釋則說得可以不超過一倍,前者是應當,后者是可以;前者是最低一倍高不封頂,后者是最高一倍低不限量,那當然包括零賠償,所以根本不是一回事!

  (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

  【釋義】此款就是秦兵經常說的秘密抵押,按說這種情況不應當發生:所有權人怎么會不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中國、在北京這種事情就天天在重復,開發商將已經出售給消費者的房屋抵押給了銀行,有時還不止是一家銀行,使消費者用自己的錢購買完房屋后,為開發商進行了擔保,如果開發商破產了,那么消費者還要將房屋給銀行,做到錢房兩空;這是我們的制度設計問題,北京市762名人大代表只有一名律師(同達律師所劉紅宇女律師),懂抵押擔保的人大概不超過三人,這樣的人大代表能夠寫出高質量的法律嗎?不可能,不信各位可以在明年開人大會的時候問一問人大代表:中國的抵押制度就怎么實現秘密抵押,估計大家準是一頭霧水:大哥,啥是抵押

  (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

  【釋義】這一款沒有什么難的,一般人一看就明白,我也就不多寫了;其實這還是制度設計的問題,屬于物權變動的內容;只是中國這樣的事情太多,不僅你沒有入住的房屋,有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣,不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。

 

  第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

  【釋義】第八條強調的是合同違約責任,以合同有效為前提;而此條強調的實際上是一種締約過失責任,也就是說當合同不成立或者無效時,開發商也要承擔責任;此條甚好!但是如果將兩倍賠償由可以改成應當則更好!

  目前很多案件開發商主動追求合同無效,因為合同無效后一切合同責任都可以免除,這里就明確通知開發商了:合同就是無效,你也要承擔責任;而且這樣對消費者就產生了一個有利之處,如果當合同雖然有效但責任無法確定時,可以追求合同無效,變不利為有利,變被動為主動。

  (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

  (二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

  (三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

  【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護,保是寫得不是很具體,就是如何確認故意隱瞞這一事實,因為法律上說好說,但是在訴訟中做起來可以難了,這個法律環境是很難證明的,可以法官們想做好事,也不好做,只能讓律師來證明了。

 

  第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

  【釋義】象此條所述行為本來可以確認為詐騙,但是因為中國房地產市場中這種行為太多了,大家怕監獄里富豪太多,就要為他們找一個出路,如果建富豪專獄又擔心各地區發展不平衡,再加房屋不動產又不象動產一樣可以移動,大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認為是詐騙了,這實在是一種對犯罪的縱容,此條不好,大大的不好。

 

  第十一條 對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

  房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;

  【釋義】此條前半句沒有什么可說的,說得都是應當說的內容。

  買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

  【釋義】此條的后半句則有問題了,什么叫無正當理由?為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效?為什么不看看目前交房時的各項非法集資?為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等條約,總是強調消費者的單方責任,而不強調開發商的交付義務,明顯占在廣大資產階級一邊嘛,明顯將少數勞動人民看成是刁民嘛,希望下次寫司法解釋時可以改正!

 

  第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

  【釋義】這里面就幾個內容可以讓某些人上下其手,什么叫主體結構質量不合格不能交付使用,什么是法律意義上的主體結構?與技術意義上的主體結構是否一樣?法律上的質量是技術上的質量是否一樣?此條是強調質量問題的,如果出現了這種問題什么辦:主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦?我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量合格行不行?也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車,這樣的合同能否解除?我想,大概很多法官都是文科出身,大概想說清楚質量問題,但是又無法說清楚,就去找建設部有關質量管理部門了,質量管理部門也不想說得太清楚,干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧,可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。

 

  第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

  【釋義】此款表面看來很好,但實際一用又極為不好,什么叫嚴重影響正常居住使用,例如:某宅一用廁所,則樓下廁所開始下雨;另一處客廳中間有一大煤氣立柱;還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否嚴重影響正常居住使用?法律不清則責任不明,責任不明則易枉法裁判。

  交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

 

  第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:

  (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;

  (二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

  【釋義】中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語,據我所知大概有以下五個:銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積,其實面積就是長寬之積,為什么要做得這么復雜呢?其中一個重要的基本原理是:將簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現在的業主,幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少,但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內容推廣不開,而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事,就是因為實用面積太容易核實了,開發企業很難做假;而建筑面積不僅容易做假,而且即使被查出來也可以以由第三方測量為理由開脫責任;所以說中國的房地產市場是欺詐者的天堂,再老實的企業到中國搞房地產也要學著搞點小動作,而且往往從面積開始。

  這個司法解釋早就開始準備了,我本來以為會在面積問題上有所突破,例如:業主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發企業與測量企業共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規定,但是很顯然,司法解釋依然沒有說清楚這一點,例如:如果套內實用面積減少10%,但總建筑面積僅減少2%,能不能解除合同?看來這又給我們留下了很多工作;中國消費者維權的道路已經很漫長了,中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。

 

  第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

  【釋義】這一條寫得不錯,可以舉個例子來說明:本來合同約定200311日交房,但是開發商到了2003110日還沒有交房,于是業主就開始行使催告權:開發商,你200321日前一定要給我房,我急著結婚用。但經催告后在三個月的合理期限內也就是200351日前開發商還沒有交付,已經從根本上影響我得非典了,于是我要求解除合同,法院應當支持;不過注意,最后可是說明另有約定的除外,所以和開發商簽字一定要小心。

  法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

  【釋義】這一條也舉個例子:本來合同約定200311日交房,但是開發商到了2003110日還沒有交房,于是業主于200321日發掛號信說:開發商,你不交房影響了我得非典了,我準備解除合同,那么到200351日前消費者都可以解除合同;而且如果到了2003430日,我還想再等等看一看,那么可以再發一封信,又可以延長三個月。

  但是,如果你一封信也沒有發,或者說是沒有任何證據可以證明你發了信了,那么你的解除權行使日期到200412日截止,消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了!

 

  第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

 
 
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